La Spoliation Immobilière Organisée

Comment les ORCOD transforment la misère en profit

⚠️
Investigation citoyenne documentée : Ce site révèle avec preuves et sources un système organisé de dépossession des propriétaires modestes à Marseille et dans toute la France.
0 Millions € de fonds publics
0 Logements ciblés
0 Copropriétés en danger
0 % de plus-value moyenne
Découvrir le mécanisme ↓ Voir toutes les sources Comment se défendre

Le Mécanisme en 7 Étapes

Comment un système légal organise la spoliation des propriétaires modestes

L'Infiltration

FONCIA devient syndic et pratique une négligence volontaire : pas d'AG, pas de maintenance, blocage des changements.

Sources :

0

La Sécurisation

Opérations de police servant de prétexte. Création d'un climat d'insécurité qui fait fuir les propriétaires solvables.

Sources :

1

Les Arrêtés de Péril

Interdiction de percevoir les loyers mais obligation de payer les charges. Spirale d'endettement organisée.

Sources :

2

L'Administration Judiciaire

AJAssociés nommé systématiquement. Abandonne les propriétaires, cesse les réunions, laisse la situation se dégrader.

Sources :

3

L'Effondrement des Prix

Annonce de l'expropriation. Les prix divisés par 3 à 10. Impossibilité de vendre normalement.

Sources :

4

Le Rachat Organisé

CDC Habitat rachète massivement via sa filiale "Action Copropriétés" avec des fonds publics.

Sources :

5

La Gentrification

Démolition, reconstruction, éviction définitive des populations d'origine. Plus-values de 300 à 800%.

Sources :

6

Les Acteurs de la Collusion

Trois organisations orchestrent ce système de spoliation

FONCIA

L'INFILTRATEUR

Premier syndic de France, infiltre les copropriétés ciblées et pratique une négligence volontaire documentée.

  • ❌ Absence d'assemblées générales
  • ❌ Non-réponse aux courriers
  • ❌ Blocage des changements de syndic
  • ❌ Abandon de la maintenance

Sources documentées :

  • Pages Jaunes (2024) : Avis clients négatifs multiples
  • Immodvisor : "Gestion scandaleuse"
  • France 3 Provence : Cas du Parc Corot

AJAssociés

LE PARALYSEUR

Administrateur judiciaire spécialisé, bureau Marseille créé en 2017 précisément pour les copropriétés dégradées.

  • 📊 200 missions copropriétés/an
  • 📍 Bureau Marseille depuis 2017
  • 👥 110 collaborateurs
  • ⚠️ Abandonne délibérément les propriétaires

Sources documentées :

  • Site officiel AJAssociés
  • Mayday Magazine (2022) : Interview Nicolas Deshayes
  • CNAJMJ : Fiche officielle

CDC HABITAT

LE RÉCUPÉRATEUR

Bailleur social filiale de la Caisse des Dépôts, création d'Action Copropriétés en 2018 pour le rachat massif.

  • 💰 100M€ de fonds propres
  • 🎯 15 000 logements ciblés
  • 📈 Plus-values x3 à x8
  • 🏢 Filiale créée en 2018

Sources documentées :

  • CDC Habitat : Rapports officiels
  • ANAH : Convention partenariat 2019
  • AEF Info (2024) : Interview Alexandra Lescaut

Preuves Documentées

Des cas concrets et des témoignages qui révèlent le système

Cas emblématique

Parc Corot - La spoliation complète

"On a repris la comptabilité sur tous les bâtiments, depuis 2015. Cela correspond à 37 arrêtés comptables en deux ans et demi."

France 3 Provence 15 octobre 2021
Lire l'article complet →
Témoignage

Abandon des propriétaires

"Pas d'AG depuis 2 ans, ils bloquent le passage de relai"

Pages Jaunes 2024
Voir les avis →
Document officiel

Question parlementaire n°832

"11 ensembles immobiliers : Kallisté, Parc Corot, Plombières, Les Rosiers, Le Mail et le Mail G, La Maurelette, Consolat, Bellevue, Bel Horizon, Maison Blanche"

Assemblée Nationale 2023
Consulter la question →
Communication officielle

Objectif avoué CDC Habitat

"Action Copropriétés créée en 2018, objectif 15 000 logements"

CDC Habitat 2024
Site officiel →
Investigation

La Maurelette - 1 million € de dettes

"La cité de la Maurelette dans le 14e arrondissement fait partie des copropriétés prioritaires"

Marsactu 28 juin 2023
Lire l'enquête →
Résultat

Démolition "réussie"

"Le bâtiment A du Parc Corot a été démoli avec un démarrage en février 2024 et un achèvement avec succès en septembre dernier"

CDC Habitat 18 décembre 2024
Voir le communiqué →
Cadre légal

Loi ALUR - Base juridique ORCOD

"L'article 65 de la loi ALUR du 24 mars 2014 a institué les Opérations de requalification des copropriétés dégradées"

Légifrance 24 mars 2014
Consulter la loi →
Extension nationale

ORCOD-IN Grigny 2

"900 logements acquis, dont plus de 500 sur le secteur voué au recyclage"

EPFIF 20 octobre 2023
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Toutes les Sources

Documentation complète de l'investigation

Plan Macron à Marseille : l'exemple du parc Corot

France 3 Provence

15 octobre 2021
"En septembre 2018, AJA récupère le lourd dossier et ses innombrables défaillances. On a repris la comptabilité sur tous les bâtiments, depuis 2015, explique Nicolas Deshayes, administrateur judiciaire d'AJA associés."
Lire l'article complet →

Copropriétés dégradées : le rapport qui sert de mantra à Emmanuel Macron

Marsactu

28 juin 2023
"Ce mercredi, le président Macron devrait être à Benza, une petite copropriété dégradée de l'Est marseillais... La cité de la Maurelette dans le 14e arrondissement fait partie des copropriétés prioritaires."
Lire l'article complet →

Les copropriétés dégradées de l'après-guerre à Marseille

Cairn.info - Espaces et sociétés

2014
"Un T3 de 70 m2 en 2010 se loue dans ces copropriétés entre 700 et 800 euros hors charge... Les loyers s'apparentent aux loyers moyens pratiqués dans le parc privé de Marseille, voire les dépassent, pour des conditions de confort largement inférieures."
Lire l'article complet →

AJAssociés Solutions Copro, pilote en matière de copropriétés en difficulté

Mayday Magazine

3 mars 2022
"AJAssociés compte aujourd'hui 97 collaborateurs, dont plus d'une trentaine entièrement dédiée au pôle de compétence en gestion de copropriétés dégradées... Ce pôle représente à ce jour 450 missions civiles dont 250 missions d'administration de copropriétés dégradées."
Lire l'interview complète →

CDC Habitat entre dans une phase de consolidation

AEF Info

26 avril 2024
"Partenaire du plan Initiative copropriétés depuis 2019, CDC Habitat a déjà contribué à l'acquisition de 1 133 logements, grâce notamment à sa filiale de portage CDC Habitat action copropriétés."
Lire l'article complet →

Question n°832 : Marseille, copropriétés dégradées

Assemblée Nationale

2023
"11 ensembles immobiliers : Kallisté, Parc Corot, Plombières, Les Rosiers, Le Mail et le Mail G, La Maurelette, Consolat, Bellevue, Bel Horizon, Maison Blanche"
Consulter la question parlementaire →

CDC Habitat Action Copropriétés

CDC Habitat - Site officiel

2024
"Créée en 2018, notre filiale CDC Habitat Action Copropriétés nous permet d'intervenir... Son objectif : revitaliser 15 000 logements."
Visiter le site officiel →

Copropriété dégradée à Marseille : Bâtiment A démoli

CDC Habitat

18 décembre 2024
"Le bâtiment A du Parc Corot a été démoli avec un démarrage en février 2024 et un achèvement avec succès en septembre dernier."
Lire le communiqué →

Plan Initiative Copropriétés

ANAH - Agence Nationale de l'Habitat

25 septembre 2019
"L'Anah a été chargée par le Gouvernement de piloter le plan Initiative Copropriétés, avec pour objectif la rénovation de plus de 56 000 logements situés en copropriétés dégradées, d'ici 2028."
Consulter le document →

Éradication de l'habitat indigne

Ville de Marseille

31 octobre 2024
"2 300 interventions de contrôle ont été réalisées durant l'année 2023 suite à des signalements, soit 200 interventions par mois en moyenne."
Consulter la page officielle →

Logement - Marseille en Grand

Préfecture des Bouches-du-Rhône

2024
"Mise en œuvre d'un programme d'intérêt national sur 13 copropriétés : lancement des études de préfiguration d'une ORCOD-IN pour 4 copropriétés : la Maurelette, le Grand Mail, les Rosiers et Consolat"
Voir le document officiel →

Loi ALUR - Articles L. 741-1 à L. 741-2 CCH

Légifrance

24 mars 2014
"Les opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCoD) sont des opérations destinées à lutter contre l'indignité et la dégradation des immeubles en copropriété."
Consulter le Code →

Décret n° 2025-228 - Modalités ORCOD

Journal Officiel

10 mars 2025
"Décret relatif aux modalités d'affichage et de notification de l'arrêté mentionné à l'article L. 523-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique"
Lire le décret →

Article 29-1 - Loi du 10 juillet 1965

Légifrance

10 juillet 1965
"Le tribunal peut décider de désigner un administrateur provisoire lorsque la situation le justifie... des circonstances graves telles que des conflits entre les copropriétaires, des difficultés de gestion, des problèmes financiers"
Consulter l'article →

Code de l'expropriation - Articles L. 511-1 et suivants

Légifrance

Mise à jour 2024
"Procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique des immeubles indignes"
Consulter le Code →

Collectif du 5 Novembre - Noailles en colère

Collectif citoyen

Actif depuis 2018
"Mobilisé depuis le drame de la rue d'Aubagne, le collectif lutte pour le droit au logement digne et contre les expulsions abusives."
Visiter le site du collectif →

Un Centre Ville Pour Tous

Association

Marseille
"Association de défense du droit au logement et de lutte contre la gentrification du centre-ville de Marseille."
Contact : centrevillepourtous@gmail.com

Fondation Abbé Pierre

Fondation

Agence PACA
"Lutte contre le mal-logement et accompagnement des personnes en difficulté de logement."
Site officiel →

Ligue des Droits de l'Homme - Section Marseille

LDH

Marseille
"Défense des droits fondamentaux, dont le droit au logement et à la propriété."
Site national LDH →

AJAssociés - Site officiel

Administrateurs judiciaires

2024
"Plus de 1 500 nouvelles missions de prévention et procédures collectives sont traitées chaque année, dont 200 missions en administration civile et copropriétés en difficulté."
Visiter le site →

FONCIA - Syndic de copropriété

FONCIA

2024
"1er syndic de France avec plus de 130 000 lots gérés et 600 agences."
Site officiel →

EPFIF - Opérations ORCOD-IN

Établissement Public Foncier d'Île-de-France

2024
"L'EPF Île-de-France pilote des opérations de requalification de copropriétés dégradées d'intérêt national (ORCOD-IN) à Clichy-sous-Bois, Grigny, Mantes-la-Jolie et Villepinte."
Découvrir les interventions →

Métropole Aix-Marseille-Provence

Site institutionnel

2024
"La Métropole Aix-Marseille-Provence, compétente en matière d'habitat, a approuvé en décembre 2018 une nouvelle stratégie de lutte contre l'habitat indigne et dégradé."
Page officielle →

Comment se Défendre

Stratégies concrètes pour protéger vos droits

⚖️

Recours Juridiques

  • Contester la DUP sous 2 mois (Tribunal administratif)
  • Recours contre l'administrateur provisoire
  • Saisir le Défenseur des droits (09 69 39 00 00)
  • Action collective / Class action possible
  • Plainte pour entente illicite (Article L420-1 Code commerce)
🛡️

Défense Préventive

  • Exiger les AG annuelles (Article 14 loi 1965)
  • Documenter tous les manquements du syndic
  • Changer de syndic dès les premiers signes
  • Créer une association de copropriétaires
  • Faire constater par huissier l'état de l'immeuble
✊

Résistance Active

  • Refuser de vendre sous pression
  • Exiger le prix réel du marché
  • Alerter médias et élus locaux
  • Témoigner publiquement (protection lanceurs d'alerte)
  • Rejoindre les collectifs citoyens

📚 Références juridiques essentielles :

Agir Ensemble

Rejoignez la résistance citoyenne

📞

Défenseur des Droits

09 69 39 00 00

Saisir en ligne
🏛️

Collectif du 5 Novembre

collectif5novembre.org

🏠

Fondation Abbé Pierre

04 96 11 63 20

Site web
✉️

Contact Investigation

orcod.verite@proton.me

Ensemble, nous pouvons stopper cette spoliation organisée.

Partagez cette investigation, rejoignez les collectifs, défendez vos droits. La lumière est la meilleure arme contre l'injustice.

⚠️ URGENT : Si vous êtes victime de ce système, documentez tout et contactez les collectifs ! Cette investigation est basée sur des sources publiques vérifiables.